Cálculo Certo Aluguel: índice de reajuste de aluguel IGP-M FGV
O reajuste do aluguel acontece anualmente e deve seguir algumas premissas no momento do cálculo. Confira a seguir como fazer cálculo exato aluguel.
Todos os anos, os valores dos aluguéis são reajustados com base em algum índice oficial. Em geral, os contratos de aluguel apontam a utilização dos seguintes índices: IGP-M, IPCA e INPC. O mais usual deles é o IGP-M.
No Brasil, em média 20% dos imóveis estão em contrato de locação. Por isso, entender bem o funcionamento do cálculo exato aluguel e como o reajuste é feito é imprescindível.
Entendendo o índice de reajuste no cálculo Certo aluguel
Por ser um índice bastante utilizado quando se trata de cálculo do aluguel, cabe explanar um pouco sobre este indicador. IGP-M FGV é o Índice Geral de Preços do Mercado, que é apurado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas.
Esse índice, utilizado desde 1940, mede a atividade econômica em nosso país por meio da cesta de produtos e serviços. Ou seja, ele faz o acompanhamento da evolução dos preços, inclusive do reajuste nos contratos de aluguel.
O IGP-M é calculado a partir de pesquisas de preços de bens de consumo (produtos e serviços). Essas pesquisas acontecem sempre entre os dias 21 do mês anterior e vai até o dia 20 do mês subsequente.
Assim, com base nos preços coletados, os analistas da FGV calculam três índices que irão compor o IGP-M, que são:
- IPA-M: Índice de Preços por Atacado – Mercado = 60%
- IPC-M: Índice de Preços ao Consumidor – Mercado = 30%
- INCC-M: Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado = 10%
Dessa forma, o IGP-M é calculado e divulgado ao mercado sempre até o final do mês de referência. Por exemplo: o IGP-M FGV de novembro/2022 foi coletado entre os dias 21/10 até 20/11/2021 e foi de -0,56%.
- Veja aqui tudo sobre o IGPM 2022
No entanto, quando se trata de cálculo exato aluguel, o correto é utilizar o acumulado dos últimos 12 meses. Ou seja, basta calcular os índices dos últimos 12 meses na lógica de juros compostos. Veja a tabela a seguir:
Tabela IGPM 2022 – Índice Geral de Preços do Mercado
| MÊS DE REFERÊNCIA | IGP-M NO MÊS | IGP-M ACUMULADO 12 MESES | IGP-M ACUMULADO 2022 |
| Janeiro | 1,82% | 16,92% | 1,82% |
| Fevereiro | 1,83% | 16,12% | 3,68% |
| Março | 1,74% | 14,77% | 5,49% |
| Abril | 1,41% | 14,65% | 6,97% |
| Maio | 0,52% | 10,71% | 7,53% |
| Junho | 0,59% | 10,70% | 8,17% |
| Julho | 0,21% | 10,08% | 8,39% |
| Agosto | -0,70% | 8,59% | 7,63% |
| Setembro | -0,95% | 8,25% | 6,61% |
| Outubro | -0,97% | 6,52% | 5,58% |
| Novembro | -0,56% | 5,90% | 4,98% |
| Dezembro | 0,45% | 5,45% | 5,45% |
A importância das cláusulas contratuais no cálculo exato aluguel
Outro ponto relevante no cálculo exato aluguel se dá na forma como o reajuste será feito. Ou seja, o contrato deve prever o índice a ser utilizado e o período de reajuste, para que locador e locatário não sejam prejudicados.
Assim, as cláusulas contratuais podem ser negociadas pelas partes antes de sua assinatura. Geralmente, uma imobiliária fica responsável pela elaboração do contrato de locação. Mas existem casos de negociação direta entre o proprietário e o inquilino.
Com isso, o reajuste é realizado anualmente, quando o contrato de aluguel completa um ano. Assim, se utiliza o IGP-M FGV acumulado do ano para fazer o reajuste do cálculo exato aluguel.
Dessa forma, os reajustes devem obedecer exclusivamente ao que ficou acordado em contrato. No entanto, o proprietário poderá mudar o valor do aluguel quando iniciar um novo contrato com um novo inquilino.
Além disso, para quem é inquilino, importante verificar a Lei do Inquilinato, que rege especificamente os critérios de locações. Pois nela estão contidos todos os artigos imprescindíveis para o bom convívio entre locador e locatário.
Valor do aluguel: quanto cobrar?
Quanto ao valor do aluguel, esse é um ponto bastante delicado para quem tem um imóvel. Já houve o tempo em que o valor do aluguel era calculado em 1% sobre o valor total do imóvel.
No entanto, a transformação do mercado imobiliário fez com que essa regra caísse. Atualmente, o que vale mais na hora de compor o valor do aluguel é o bom senso.
Contudo, a precificação do aluguel ainda pode ser um dilema. Não cobrar tão alto a ponto de ter o imóvel parado. E nem tão baixo a ponto de perder dinheiro e ter problemas com inquilinos.
Mas existem alguns pontos que podem auxiliar na hora de calcular o preço do aluguel. Uma boa dica é realizar pesquisas nas redondezas em imóveis do mesmo estilo e tamanho.
Também é válido fazer consultas em imobiliárias da sua região em imóveis semelhantes. Localização e idade do imóvel também contam na hora de precificar o aluguel. Assim como o fato de ter ou não mobília.
Um ponto importante a considerar são os custos gerados mensalmente pelo imóvel, como a depreciação. Esse valor deve ser ponderado na hora de calcular o valor do aluguel.
Lembrando que existem diferenças entre aluguel de imóveis residenciais e imóveis comerciais. E em ambos os casos, vale conhecer o mercado ao redor e os valores praticados, para não ficar nem muito acima e nem muito abaixo.
Como fazer o cálculo exato aluguel
Então, sabendo que o índice utilizado é o IGP-M FGV, fica mais fácil para efetuar o cálculo exato aluguel. Primeiramente, é necessário verificar o valor do índice acumulado nos últimos 12 meses.
Assim, se multiplica o valor do aluguel pelo percentual de reajuste, conforme indicado na fórmula a seguir:
Valor do aluguel X % acumulado 12 meses IGP-M FGV = Valor atualizado
Em um exemplo mais didático, considere a seguinte situação: aluguel de R$ 1.000,00 com fechamento de 1 ano em janeiro de 2023. Sendo que o índice acumulado em últimos 12 meses foi de 5,45% em dezembro de 2022.
Então, temos: R$ 1.000,00 X 1,0545 = R$ 1.054,50. Assim, este será o valor para os próximos 12 meses de aluguel. E este cálculo é válido para o aluguel de outros bens além de imóveis.
Assim, com base neste índice, fica mais fácil fazer o cálculo exato aluguel e saber o valor do reajuste. E para acompanhar a evolução do IGP-M FGV, basta acessar o site Calculadora do cidadão do Banco Central do Brasil.
Utilizando a Calculadora do Cidadão do BCB
Existem diversos sites com calculadoras para atualização de valores, inclusive de cálculo exato aluguel. E em todas elas é possível selecionar o IGP-M FGV como índice de reajuste desses valores.
No entanto, a Calculadora do Cidadão do Banco Central do Brasil é a ferramenta oficial utilizada para este fim. Seu uso é bastante fácil, bastando apenas inserir 3 informações, conforme demostrado na figura abaixo:
Assim, o usuário digita a data inicial no formato mês com dois dígitos e o ano no formato quatro dígitos. Também digita a data final no mesmo formato, e o valor a ser corrigido.
Ao clicar no botão “Corrigir valor”, o sistema automaticamente informará o cálculo exato aluguel. Elucidando o exemplo feito acima, foi realizada simulação na Calculadora do Cidadão do BCB.
Correção pelo IGP-M
A atualização pelo IGP-M, a partir de 12/04/2021, passou a ser calculada com base em uma nova série histórica que reflete a variação percentual acumulada dos números índices mensais divulgados pela FGV com 3 (três) casas decimais. O cálculo anterior utilizava série da FGV com 2 (duas) casas decimais referente aos fechamentos mensais percentuais.
A alteração vale para todos os cálculos de atualização pelo IGP-M realizados dessa data em diante (12/04/2021), independentemente do período a que se referem. Ou seja, um cálculo que tenha como base o período de dezembro de 2010 também será realizado de acordo com a nova série histórica.
Se você realizou algum cálculo de correção de valor pelo IGP-M antes de março de 2021 e refizer a operação agora, os resultados podem ser ligeiramente diferentes (provavelmente, em centavos).
Há uma inconsistência entre o índice anotado na conclusão do exemplo didático e o índice da demonstração da calculadora do cidadão.